La disciplina dell'attività edilizia

Con il testo unico della disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ha trovato autonoma ed organica disciplina l'attività edilizia.

Questa trovava riferimento normativo in diverse disposizioni legislative e regolamentari, più volte modficate nel tempo, tra cui le principali sono:

• capo IV della legge urbanistica fondamentale (legge quadro) 17 agosto 1942 n. 1150, così come poi variato dalla legge 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. legge "ponte");
• legge5 novembre 1971 n. 1086 sulle opere in conglomerato cementizio, normale e precompresso, e a struttura metallica;
• legge 3 febbraio 1974 n. 64 provevdimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche;
• legge 28 gennaio 1977 n. 10, norme per la edificabilità dei suoli (c.d. legge Bucalossi - nome dell'allora ministro proponente);
• legge 5 agosto 1978 n. 457, titolo IV, artt. 31 e 48 (legge per l'edilizia residenziale che ha introdotti i piani di recupero);
• legge 25 marzo 1982 n. 94, di conversione in legge del d.l. 9/1982 concernente norme per l'edilizia residenziale e provvidenze in materia di sfratti;
• legge 28 febbraio 1985, n. 47, norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive (a cui collegare la legge n. 724/1994 e la n. 326/2003);
• legge 24 marzo 1989 n. 122 (c.d. legge "Tognoli") relativa ai parcheggi;

Il testo unico contiene (per espressa dichiarazione dell'art. 1) i "pirncipi fondamentali e generali e le disposizoni per la disciplina dell'attivià edilizia .

Nel provvedimento vengono riunite norme di rango legislativo (contraddistinte con la lettera L) e norme di rango regolamentare (contraddistinte con la lettera R); queste ultime hanno il cosiddetto carattere cedevole alla disciplina regionale (la legge regionale, nella gerarchia delle fonti, è allo stesso livello del regolamento statale).

Sempre per espressa previsione legislativa (art. 1, comma 2), restano ferme le disposzioni in materia di tutela dei beni culturali e del paesaggio e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

L'attività edilizia

Non sembra esista una definizione legale e/o giurisprudenziale di "attiviità edilizia" oggetto di disciplina. Si ritiene opportuno presentare un breve excusrus storico

L'art. 1 della legge n. 1150/1942 si prefiggeva lo scopo di disciplinare l'assetto e l'incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in geenre, assegnando alla Regione compiti di vigilanza sull'arttività urbanistica.

L'art. 31 (sostituito poi dall'art. 10 della legge 765/1967), rubricato "norme regolatrici dell'attività costruttiva edilizia", fa esplicito riferiemento a tutte quelle attività avente ad oggetto l'esecuzione di nuove costruzioni ovvero l'ampliamento, la modifica o la demolizione di quelle esistenti.

L'attività edilizia sembra dunque potersi definire dalle "azioni" oggetto di disciplina e descritte nell'articolo sopra citato correlativamente ai contenuti previsti per i regolamenti edilizi comunali (ved. art. 33): altezza minima e massia dei fabbricati secondo le zone, gli eventuali distacchi dai fabbricati vicini e dal filo stradale, l'ampiezza e la formazione dei cortili e degli spazi interni, le sporgenze sulle vie e sulla piazze pubbliche, l'aspetto dei fabbricati e il decoro dei servizi e impianti che interessano l'estetica dell'edilizia urbana (tabelle stradali, mostre e affissi pubblicitari impianti igienici di uso pubblico ecc..), norme igieniche di particolare interesse edilizio, particolari rpescrizioni costruttive da osservare in determinati quartiei cittadini o lungo determinate vie o piazze, la recinzione o la manutenzione delle aree scoperte, di parchi e giardini privati e di zone privvate interposte tra fabbricati e strade e piazze pubbliche e da queste visibili, cautele da osservare a garanzia della pubblica incolumità per l'esecuzione delle opere edilizie, per l'occupazione del suolo pubblico, ecc..

In altre parole si regolamentava, sotto il profilo edilizio, inteso si sotto l'aspetto estetico, funzionale e costruttivo, sia gli edifici che gli spazi e ciò per ragioni di decoro, igiene e sicurezza.

Questo fatto è ribadito nel codice civile (cfr. artt. 869, 871 e 873 e seguenti) laddove si limita l'esercizio delle attiivtà ovvero la loro conformazione a requisiti prestabiliti nell'interesse pubblico e generale. In particolare l'art. 871 recita "Le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunale".

Di certo si può dire che la disciplina edilizia ante testo unico era strettamente connessa con quella urbanistica, ciò nel presupposto che l'attività edilizia ammessa era solo quella derivata dalla disciplina edilizia.

Questa concezione ha portato nel tempo, anche tramite leggi regionali, la commistione di norme edilizie tra regolamento ediliizo e norme tecniche di attuazione dei piani regolatori generali.

Con il testo unico edilizia, come sostenuto da giurisprudenza e dottrina, si è sancito il distacco tra disciplina edilizia in senso stretto e disciplina urbanistica, anche se fra le due rimane uno stretto rapporto (per legge l'attività edilizia deve risultare conforme alla disciplina urbanistica).

In questo modo pare si ammetta l'esistenza di un'attività edilizia "neutra" sotto il profilo urbanistico.

Per altri versi è possibile definire l'attività edilizia attraverso le definizioni legali degli interventi edilizi realtivi ad attività di trasformazione, in senso edilizio e/o urbanistico, del territorio, quale bene tutelato dalle norme (cfr. sentenza Cass. SS.UU. penali n. 11635/1993 - "Borgia").

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Fonti di disciplina edilizia e loro gerarchia

Il testo unico edilizia non è l'unica fonte di disciplina della materia; infatti le regioni "esercitano" la potestà legislativa concorrente nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale desumibili dalle disposizioni contenute nel testo unico.

In modo particolare le risulta stabilito che le disposizioni di dettaglio (che dovrebbero coincidere con quelle aventi natura regolamentare e quelle legislative ove specificatamente previsto) contenute nel testo unico, in quanto attuative dei principi di riordino, operano direttamente nei riguardi delle regioni a statuto ordinario fino a quando esse non si adeguano ai principi medesimi (cfr. art. 2, comma 3).

Oltre a Stato e Regioni anche i comuni, nell'ambito della propria autonomia statutaria e normativa, disciplinano l'attività edilizia (art. 2, comma 4). L'art. 4 del testo unico individua nel regolamento edilizio lo strumento comunale di disciplina edilizia (ved. dossier dedicato al regolamento edilizio)

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Risorse: bibliografia - documenti - link [in costruzione]

Approfondimenti sul procedimento amministrativo, sui silenzi, la titolarità dei soggetti ed altre informazioni e nozioni sono disponibili nella Guida FOAV-TECNOJUS (sezione "Conformità & Procedure", categoria di menu "Regimi e Procedimenti", sottovoce "Procedure e provvedimenti")

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