La manutenzione straordinaria in Lombardia
di romolo balasso architetto

Con la legge regionale 11 marzo 2005, n. 12, la Regione Lombardia ha adottato la propria legge per il governo del territorio, la cui parte II è dedicata alla "gestione del territorio" e, con il titolo I, alla "disciplina degli interventi sul territorio".

La disciplina edilizia lombarda assume rilievo per almeno due aspetti singolari:

• definzione degli interventi edilizi, in particolare quello di manutenzione straordinaria;
• i regimi edilizi di subordinazione degli interventi stessi.

Se la manutenzione straordinaria è definita:

• a livello nazionele come:

  • "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso"
• in Lomabrdia l'intervento è definito come:

  • "le opere e le modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché le modificazioni dell’assetto distributivo di singole unità immobiliari. Sono di manutenzione straordinaria anche gli interventi che comportino la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari, o l’aggregazione di due o più unità immobiliari in una unità immobiliare".

A ben guardare la portata dell'intervento disciplinato dalla regione è molto più ampio e privo di alcuni importanti vincoli: il divieto di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari oltre che il mutamento della destinazione d'uso.

Consegue che, in Lombardia, questo tipo di intervento assume caratteristiche di un certo rilievo, anche in ordine alle modalità di realizzazione dell'intervento stesso: appare logico ritenere che una modificazione dell'assetto distributivo di singole unità immobiliari possa avvenire sia con opere singole come anche attraverso un insieme sistematico di opere, vista l'assenza di "limitazioni" in tal senso. Anzi per certi versi l'intervento sembra assumere addirittura una portata più ampia del restauro e risanamento conservativo vista l'assenza dei "limiti" propri di questo intervento realtiavamente agli aspetti tipologici, formali e strutturali.

Ad ogni modo la differenziazione tra le due manutenzioni straordinarie (nazionale e regionale) potrebbe risultare relativa in Lombardia per il fatto che la Regione ha, di fatto, unificato il titolo abilitativo edilizio col combinato disposto degli artt. 33 e 41: tutti gli interventi di trasfomazione urbanistica ed edilizia del territorio sono subordinati a permesso di costruire, ovvero, in alternativa, a DIA con esclusione degli interventi liberalizzati (cfr. art. 33, co.2) e quelli che rimangono subordinati a permesso di costruire (cfr. art. 53, comma 3 bis).

In altri termini, in regione Lombardia i due regimi edilizi (permesso di costruire e denuncia di inizio attività) sono stati resi equipollenti sotto il profilo sostanziale, anche sotto il profilo sanzionatorio (cfr. art. 49). Infatti anche per la DIA vige l'obbligo di inizio lavori entro 1 anno dalla data di efficacia della denuncia stessa e l'obbligo di ultimazione dei lavori medesimi entro tre anni dal loro inizio (quindi la DIA perde la sua efficacia se i lavori non vengono iniziati entro il termine previsto).

Sotto il profilo formale, invece, la DIA conserva il termine minimo di efficacia di 30 giorni, rispetto alle tempistiche verosimilmente più lunghe del permesso di costruire.

Su tale quadro normativo, pertanto, considerato che il legislatore nazionale ha mutato l'alinea del primo comma (quel "salvo più restrittive ...), è possibile ritenere che in Lombardia le manutenzioni straordinarie siano liberalizzate limitatamente agli interventi corrispondenti alla novella legislativa: apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne (senza comportare modificazioni dell'assetto distributivo delle singole unità immobiliari).